关于房地产-苏莉的财新博客-财新网

“你一个拦路抢劫的，都能把自己整亏损了”，这是当年用来调侃高速公路企业亏损的段子；这几日对房地产的质疑有异曲同工之处，“卖房子的欠一屁股账，买房子的也欠一屁股账，更玄幻的地方债，卖地的也欠一屁股……”，既然大家都欠一屁股债，那么钱去哪了，谁是债主呢？

回答这个问题的关键是理解现代经济的本质。现代经济是负债驱动的发展。基建和房地产的发展模式可以简单概括如下：地产商预售房产、拿业主（买房人）的钱和金融机构借的钱去拍地，然后建设，接着预售，拿业主的钱、找金融机构借钱拍地……。地方政府呢？举债整理土地，然后招拍挂卖地，然后修路架桥，借新还旧接着整理土地，接着卖地，接着修路架桥……。

钱去哪了？回答是，锁定在了上述循环。

最终形成了什么？大量的房屋，道路、桥梁等基础设施。所以地方政府的资产负债表、房地产企业的资产负债表，都是负债驱动资产不断膨胀。这其中自然包括没人买的房子、没有车跑的路，没有学生的学校……等“负资产”。一旦负债端收紧，或者房价下跌导致“存货“价值缩水……可不就有风险了。

所以，这其中哪有什么玄幻，不过就是发展模式的特征而已。

关于房地产，引用两位大佬的观点供思考。

黄奇帆在2019年年底做的《未来十年我国房地产业发展的结构性趋势及房产企业运行和地方政府管控方式的转变》的演讲中，对房地产的未来趋势有几个观点：

一、中国今后十几年新房的销售交易量因城市化率增长放慢、旧城改造总量减少、人均住房面积基本平衡三大原因，会有一个比较大的下降。总量降低后，中国房地产建设的重点会聚集在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市这三个热点地区。

二、房价总体趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于或等于GDP的增长率。

三、房地产开发企业会有一个大幅度缩减萎缩的过程，很可能会减少三分之二以上。

四、房地产商的高债务经营模式必然会有较大的改变，房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加，负债率会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。

五、政府注重六个方面的调控——推动住房双轨制体系建设、控制住“三个”总量、管控好买房家庭的按揭杠杆、关注政府卖地的地价、管控好房产商买地不能负债、管好房地产投资占城市固定投资的比例。

霍华德·马克斯在《周期》里，论述了房地产周期波动下，谁才是赢家。

“房子只有被转到第三手才会赚钱”。这句话并非没有道理。

第一手是开发商。设想并启动项目开发，后来房地产周期转入下跌阶段，干不下去了，只好放弃，成了烂尾楼，结果当初设计得很好的项目，却没有赚到钱。

第二手是银行。银行发放贷款给开发商盖楼，后来房地产周期进入下行阶段，因为开发商贷款违约，被迫收回项目资产，也没有赚到钱。

第三手是投资人。任务是作为拼盘侠，在房地产一片萧条时从银行手中低价接手那些烂尾楼，继续建设完工，推出销售，此时正好赶上房地产市场复苏，房价开始大涨了，结果他们赚到了大钱。

话题：