房地产这一波看着是行业问题，但重灾区还是扩张太快的民企。“城市化2.0”和“城镇化”战略下，行业仍有较大的发展空间，只是企业商业模式需要调整。“城市化1.0”，基本就是硬件的城市化，需求旺盛的情景下，房子似乎就是钢筋水泥，只要位置好，再破再差的建筑及装修质量，都不愁卖不出去（所以才会有买房看三点：位置、位置、位置）。但“城市化2.0”，是人的城市化，这一阶段房子是家、是生活，建筑物之外，对舒适度的要求显著提升。配合城投等政府相关机构经营城市，从软件上提升对居民的服务能力，是房地产企业未来转型的大方向。这也是有些人认为民企地产可以跟城投合作甚至城投化的大背景。

城投转型，看着是企业提升市场化竞争力，实质上是中央在加强对地方的债务管理过程中，企业跟地方政府关系的不断理顺。三个要点：

一、不管怎么转，转型后的城投大概率还是国企。“百年未有之大变局”下，做强、做大、做优国企是必然选择。在可预见的未来，国企依然会在我国经济发展中扮演重要角色。国企的分类监管（公益型、功能型和竞争型）是主导未来相关企业发展的大原则。大部分的城投公司转型的方向是“公益+功能”型国企，少部分可能会转向竞争型国企。不过现在各行各业都面临产能过剩，普遍缺乏市场化竞争经验的城投转向这些领域的可能性和必要性都不足。

二、城投转型方向取决于地方政府的职能调整。地方政府已经陆续从“经营城市”走向“经营产业”。“城市化2.0”和产业基金是两个大的方向。县级、地级市城投大部分会围绕着民生保障类展开业务；省级、省会级及直辖市，很可能会围绕着区域产业升级和战略类方向转型。

三、企业信用资质分化取决于转型后与地方政府的关系。转型就是传统的血缘关系到现代的合作关系。不同的政府相关机构，跟政府的关系不同，获得的政府支持也不同。未来信用输送或将弱化，合同意义上的业务往来、项目支持或将成为主流日常支持，而紧急救助则取决于企业业务对当地经济、社会的影响程度及紧急救助的难度。

最后，再强调一点，信用的本质是“相信”，现代货币体系下，信用与政府密不可分。政府相关机构的本质是政府职能的延伸，由此才获得了政府一定程度的信用输送。